El mercado hipotecario español está en plena ebullición. El Banco Central Europeo ha subido los tipos tres veces este año lo que ha provocado que el euríbor, índice al que están vinculadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable, se dispare hasta el 2,629% desde el -0,5% de principios de año. La principal consecuencia de ello es que todo aquel que tenga una hipoteca a tipo variable verá como su cuota mensual es mayor (desde el momento que hace la revisión). A pesar de esta situación, las hipotecados que han renegociado sus condiciones han caído a la mitad respecto a un año.
Según los datos de la encuesta de hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se produjeron 7.973 novaciones, es decir, modificaciones producidas con la misma entidad financiera, con un descenso anual del 54,2%. En agosto de 2021, las novaciones ascendieron a 17.391. Asimismo, el número de hipotecas que han sufrido modificaciones en su contrato en agosto es el más bajo desde octubre de 2020 cuando se produjeron un total de 7.619 novaciones.
A pesar de la subida del euríbor y de la preocupación de muchos de los hipotecados, las modificaciones de contrato están en su nivel más bajo desde hace casi dos años. El sector financiero apunta a que una de las principales razones de ello es que, en los últimos años, las hipotecas nuevas se han constituido a tipo fijo y, aunque el 75% del crédito hipotecario vivo es a tipo variable, muchas de esas hipotecas variables están más amortizadas. Es decir, el dinero que queda por pagar es menor.
Tampoco se ha visto en agosto una fuga de hipotecados de una entidad a otra. De hecho, el número de operaciones que cambian de entidad baja hasta las 1.413, es decir un 38,2% respecto a agosto del año pasado. Por su parte, el número de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) aumenta un 13,6%.
De las 10.095 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 29,9% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 20,3% al 51,8%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 78,7% al 46,2%. El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (72,2%), como después (42,2%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,8 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,6 puntos.
Las nuevas hipotecas, en su mayoría a tipo fijo
Lo que sí que se está viendo es que las hipotecas nuevas se constituyen en su mayoría a tipo fijo, tal y como se lleva registrando en los últimos años. En agosto, el 71,9% de las hipotecas nuevas fueron a tipo fijo frente al 28,1% que lo ha hecho a tipo variable. Hace un año, el tipo fijo suponía el 67,1% de las nuevas hipotecas sobre vivienda y el tipo variable el 32,9% a tipo variable.
Normalmente los bancos tienen entre sus ofertas una hipoteca a tipo fijo y otra variable. En la actualidad, con la subida del euríbor, los expertos prevén que cerrará el año en el 3%, están facilitando la contratación de este tipo de producto y encareciendo la de tipo fijo porque pronostican que más gente se decantará por la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota, aunque sea un poco mayor.
No obstante, desde iAhorro señalan que desde hace unos meses la hipoteca mixta ha reaparecido poco a poco hasta convertirse en un producto a tener en cuenta. De hecho, el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, asegura que es “el producto más atractivo y seguramente más económico para los futuros hipotecados”.
Las hipotecas mixtas desaparecieron de la cartera de productos de las entidades bancarias cuando el euríbor empezó a posicionarse en valores negativos, en febrero de 2016. En ese momento se eliminó la oferta porque tampoco había demanda: «A los ciudadanos no les interesaba asumir el riesgo de pasar, al cabo de siete o 10 años, de un tipo fijo a uno variable sin la certeza de cómo iba a estar el euríbor en un futuro», declara Colombelli, que matiza que entonces «la hipoteca fija les daba más seguridad y se convirtió en la reina del mercado. Incluso entidades que vendían casi exclusivamente productos a tipo mixto tuvieron que crear el producto fijo dentro de su oferta para seguir siendo competitivas en el mercado hipotecario».