El mercado de la vivienda comienza a mostrar signos de ralentización. Si durante los últimos meses el temor era que se estuviese generando una nueva burbuja inmobiliaria tras la salida de la pandemia, los diferentes indicadores parecen apuntar que la tendencia se frenará de aquí a final de año. Los expertos pronostican una desaceleración marcada por la subida de los tipos de interés, el efecto de la inflación sobre los compradores y la incertidumbre provocada por la guerra de Ucrania.
Todos estos factores lo que van a hacer «es generar un escenario diferente del que hemos tenido en el primer semestre, con cifras récord en compraventas e hipotecas«, explica Ferrán Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com. «Podemos esperar un cambio de ritmo o de paradigma en el que producir y comprar vivienda va a ser más caro», añade.
En este sentido, aunque la demanda será «suficiente para que no haya una gran caída», sí pronostica que «habrá una reducción de las compraventas respecto a las que se han producido en la primera mitad del año». Coincide en el diagnóstico Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). «Todo esto va a mermar de forma clara la demanda de viviendas», enfatiza.
Hay factores que pueden hacer cambiar la dirección del mercado de manera muy rápida, como la política del Banco Central Europeo (BCE), el devenir de la guerra de Ucrania o cómo se aplica de aquí a final de año la nueva ley de Vivienda que está actualmente en trámite. En todo caso, «las revisiones de crecimiento a la baja de la economía española afectarán a la tasa de ahorro de las familias y por lo tanto al consumo, lo que se verá traducido en un descenso más acusado de la compra de vivienda», añade María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
En lo que va de año se han vendido más de 630.000 viviendas, cuando hace un año apenas se llegaba a las 500.000. «Eso sí, hay una parte de la demanda que ha hecho estas compras para anticipar la subida del coste de producción y el encarecimiento del coste de las hipotecas», abunda Font.
Pero frente a un enfriamiento de las ventas, no se esperan grandes caídas en los precios de venta. «Nuestra previsión es que sigamos en un escenario bastante moderado de precios, con alrededor de un 4 o un 5% para el cierre del año», dice el responsable de pisos.com. «El stock de producto residencial se ha reducido de manera muy significativa en los últimos meses. Estos aspectos, crean un desequilibrio todavía más acentuado entre la oferta y la demanda que propician que los precios mantengan una tendencia alcista», zanja Matos.
Subida de la construcción
A nivel macroeconómico, el Gobierno ha basado en el crecimiento de la construcción gran parte de su cálculo sobre el comportamiento de la economía en 2023. Para elaborar los Presupuestos Generales del Estado de 2023, el Ejecutivo ha elevado del 3,8% en 2022 al 8,4% la inversión prevista en construcción (formación bruta de capital fijo). Lo hace al albur del impulso que se espera de los fondos europeos de recuperación, que deben llegar al tejido productivo del sector en los próximos meses.
Pero la incertidumbre no acompaña y tanto promotores como constructores se cuidan mucho de arriesgar en un contexto donde el precio de los materiales está poniendo en aprietos a más de una empresa con proyectos en marcha. Lejos de paralizarse, el acuerdo entre las partes permite acabar las promociones. Pero hay casos en los que se está devolviendo el adelanto entregado a los compradores, según reconocía la semana pasada el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alén.
Pero el Banco de España ya anticipa que la inversión en vivienda seguirá ralentizándose. «A la luz del encarecimiento del crédito bancario, de la pérdida de dinamismo de los visados de obra nueva y de los aumentos de costes en los materiales de construcción, es posible que esta desaceleración de la inversión en vivienda se prolongue en lo que resta de 2022 y en los primeros trimestres de 2023», dice el ‘Informe trimestral de la economía española’, publicado la semana pasada.
Otros pronósticos como el de BBVA Research tampoco invitan al optimismo para los próximos meses. «Los hogares han aprovechado los relativamente bajos costes de financiación y parte del ahorro acumulado durante el confinamiento para incrementar su adquisición de vivienda. Sin embargo, tanto el repunte de la demanda como la correspondiente presión en precios han sido insuficientes para impulsar la oferta. Más aún, el aumento en los tipos de interés y la ralentización en el avance del empleo podrían frenar las decisiones de inversión en el sector», avisan desde el organismo de estudios del banco en su informe ‘Situación España de octubre de 2022’.
Por tanto, «se espera que la inversión en construcción de vivienda apenas aumente en promedio un 2,7% en 2022 y un 1,3% en 2023, situándose todavía más de un 12% por debajo de lo observado en 2019», añaden. En el primer trimestre del año preveía un 3,2% de incremento interanual para el próximo ejercicio.